净利微增未达预期 保利2020年逆势拿地与控制负债

原标题:净利微增未达预期 保利2020年逆势拿地与控制负债 来源:观点地产新媒体 观点地产网 依旧是头部房企里面最晚公布年报的。4月19日,保利发展公布其2020年财报。 相比去年的“...


  原标题:净利微增未达预期 保利2020年逆势拿地与控制负债 来源:观点地产新媒体

  观点地产网 依旧是头部房企里面最晚公布年报的。4月19日,保利发展公布其2020年财报。

  相比去年的“业绩及分红均远超预期”,今年数据公布前后,投资者的情绪大多稍显悲观。

  仍有小部分股民抱着侥幸的乐观预期,不过今天公布的最终数据与稍早前公布的业绩快报出入不大。

  报告期内,公司实现营业总收入2432.08亿元,同比增长3.06%;实现净利润 400.48 亿元,同比增长 6.64%;归母净利润 289.48 亿元,同比增长3.54%。净利润增幅微小,而2019年净利润同比大增43.61%;归母净利润也同比大增47.9%。

  2020年保利完成迟到的5000亿销售目标,同时毛利率下滑2.38个百分点至32.59%;这一年加大拿地投资,杠杆力度有所上调,也直接影响到经营现金流下降61.31%。

  经过2019年稳健增长以后,外界认为,从保利历年在盈利、负债与规模增长的起伏曲线来看,2020年将迎来下一个调整负债、销售、投资的周期。

  从战略调整来判断之外,保利2020年关于消化、投资、杠杆水平等财务指标亦直观显现其变化。

  销售回调

  距离喊话“重回前三”过去了四年,保利在2020年录得全年销售5028.48亿元,比预期中的5000亿元销售目标完成时间迟到了一年。

  该年销售同比增长8.88%,这是2016年以来的最低增速。不过在行业整体受疫情影响的环境下,横向对比在头部房企中增幅居中位。

  2017年,保利喊出要“重回前三”,以及2017年冲刺3000亿、三年内突破5000亿的战略目标。此后三年,保利分别达成了3092亿、4048亿和4618亿销售,增速分别达47.2%、30.9%和12.91%。

  目前保利依旧稳坐第五位置,不过与前一名的融创的差距有所拉近,相差减少至700多亿,2019年则相差将近千亿;而距离进入前三还有2000亿的差距。

  年内,第一季度因疫情重创,保利的销售全面受挫,单月销售只有200亿元的量级,销售累计下降35.24%;不过从4月开始销售回正以后,连续8个月单月销售额创历史新高。

  下半年继续发力,到三季度销售开始出现同比大增,其中7月增速达79.8%,使得累计销售降幅由11.1%迅速收窄至2.33%;一直为负增长的总销售额也在8月份开始呈现同比正增长2.29%。

  此后几月,保利保持30%-40%的增速,11月时累计销售增速破两位数至10.32%;直到12月稍作喘息,全年踩线完成五千亿销售金额。

  期内一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%;分区域来看,珠三角及长三角销售合计占比达52%,较去年提升6个百分点。

  2020年公司在16个城市排名市场第一,39个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市15个,较2019年增加2个,合计销售贡献超2700亿元,其中广州、佛山合计销售规模超820亿元,成都超200亿元,上海、杭州、南京、北京等超100亿元。

  2020年保利实现新开工面积4630万平方米,竣工面积3986万平方米,销售面积3409万平方米。相比2019年新开工面积有所下降,但是竣工面积有大幅增长约1000万平方米。

  截至2020年底,保利拥有在手资源17096万平方米,其中38个核心城市占比65%;待开发面积7747万平方米,可满足未来2-3年的开发需求。

  抄底拿地

  对规模增长仍有想法的保利,在2020年大多数房企收缩投资降负债时,其进行了大手笔抄底拿地。

  年内拓展项目146个,新增容积率面积3186万平方米,拓展成本2353亿元,分别同比增长19%和51%;按此计算该年拿地销售比达46.79%,2019年则为33.7%。

  保利表示,公司全年38个核心城市拓展金额占比达83%,同比提升4个百分点,新增货量中住宅类占比约85%。不过受资源集中的影响,拓展平均楼面地价提升至7388元/平方米,相比2019年增长27%。

  根据披露,年内保利的拓展溢价率为13%,相对而言“高总价”是主要打法。

  比如,其于6月29日,以底价66亿元摘得东莞虎门高铁站TOD地块,另配建工程需投资23亿元;同日还联合侨鑫,以底价33.49亿元竞得广州天河科韵路一宗宅地,折合楼面价41329元/平方米。

  10月26日,保利再以46.9亿元将广州琶洲一宗宅地纳入,溢价率29.2%,楼面价列广州全市第三;10月30日联合金地以底价77.6亿摘大连甘井子区5宗地块;12月28日以77.5亿元竞得佛山南海商住地,地块总价、单价均为佛山第二高。

  临近年末之时,保利加大了抄底投资。12月16日保利召开的临时董事会上,将2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元,增长幅度为200亿元。这多被解读为,上调的投资额大概率将拨至土地支出款项。

  年报中显示——“尤其在下半年土地市场趋于理性时,公司集中发力获取资源,三、四季度拓展金额占全年总投入的65%”。

  在土储权益比例上,保利该系数从2015年76%降至2018年的65.2%,几乎是历史最低点。2019年保利有意识地提高拓展项目权益比例,拓展金额权益占比回升到七字头达71%。

  截至2020年上半年,保利新增土储权益比再提升至73%;不过下半年加速扩储后,权益比又略有下降。全年数据则并未在“经营情况讨论与分析”中有披露。

  现金流与债务

  土地投资加大直接影响的是现金。

  2020年保利经营性现金流情况出现大幅变动。三季报数据显示,截至期末经营性现金流由2019年同期的92.21亿元降至-181.6亿元,降幅达296.92%。

  保利曾回应这一数据变动称,主要原因是一方面销售回笼减少,另一方面合作投资项目往来款投入增加。

  不过到2020年底,经营活动产生的现金流量净额为151.5亿元,同比下降61.31%,降幅依旧不小。年报解释其主要原因是项目投资规模增加,支付合作单位往来款增加。

  此外相比2019年表现突出的净利大幅优化,2020年净利润仅是微升3.54%,远低于市场预期,这也是2017年以来增速最低的。据观点地产新媒体对比,2016-2019年,保利归母净利润增速分别为0.6%、25.86%、20.92%和47.9%。

  而毛利率为32.59%,同比下降2.38个百分点,主要由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。有解读称——保利的毛利率可能到了阶段性低点。

  不过考虑到2018年-2019年年拿地成本不算高,因此市场大多对保利的净利润增速持乐观态度。

  年报中亦提出,保利目前将开发周期提效近 4个月,其中新项目首开提效近 2 个月;此外在成本管控方面,标准化产品推广的集采率95.3%同比提升约 3 个百分点,有助于项目盈利水平的提升。

  另一方面,随着合作项目增多并逐步进入结转期,年内实现投资收益61.41亿元,同比增长65.91%。同时,公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响,2020年净利率为16.47%,同比增长0.56个百分点。

  盈利、负债与规模增长,相对应的在周期内有所起伏。大手笔抄底拿地,意味着保利也迎来杠杆水平的上调。

  截至2020年底,保利发展资产负债率78.69%,剔除预收账款资产负债率68.74%,净负债率56.55%,现金短债比1.82,均符合“三道红线”中绿档企业标准。

  其中剔除预收账款资产负债率68.74%踩线距离较小;现金短债比较2019年底略微降低,为近五年来首次低于2倍。

  年内,保利新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%,以低成本储备长期发展资金。截至期末有息负债综合成本约4.77%,同比降低0.18个百分点。账面有息债务总额2968亿,其中一年内到期短债为21.76%。

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责任编辑:陈诗莹

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